La presencia de un escribano de confianza en los negocios automotores es casi obligatoria se se busca evitar inconvenientes y mayores gastos, que existen, y muchas veces se desconocen.
Este realiza una labor preventiva, extendiendo un contrato que protege a ambas partes, gestionando, estudiando y controlando información registral y diversa documentación a efectos que ambas partes llevar adelante el negocio de de forma 100 % segura con plena protección de los derechos que están implícitos en el mismo.

¿CORRESPONDE ASESORARSE CON UN ESCRIBANO CUANDO SE COMPRA UN VEHÍCULO?

Sí, es necesario recurrir al escribano de confianza a estos efectos.
Suele pasar que en la ansiedad por pagar y disfrutar cuanto antes el vehículo dejamos para más adelante hacer el título, desconociendo las consecuencias de esta omisión. Incluso, existe la creencia que cuando se adquiere un vehículo 0 km. no se requiere el título.
También se produce el caso de quienes consultan al escribano por eventuales prendas o embargos del vehículo y cuando se les informa que está bien, lo pagan y no regresan a la escribanía para efectivizar la titulación.

¿QUÉ IMPORTANCIA TIENE PARA EL VENDEDOR QUE EL COMPRADOR HAGA EL TÍTULO DEL VEHÍCULO QUE LE COMPRA?

Si quien compra un auto no hace el título a su favor, el bien sigue estando en el patrimonio del vendedor, y si por ejemplo, el vehículo participa en un accidente, es al propietario (vendedor) a quien van a reclamar los daños causados por ese accidente y sobre el recaerán las responsabilidades. Por ello, resulta de suma importancia que el vendedor exija a quien compra, que haga el título de propiedad, para que el bien no siga estando en su patrimonio y pueda liberarse de responsabilidades que pudiera enfrentar por futuras acciones de quien hoy compra.

¿QUÉ IMPORTANCIA TIENE PARA EL COMPRADOR HACER EL TÍTULO Y TENER EL VEHÍCULO A SU NOMBRE?

Cuando el comprador decide hacer el título en el preciso momento que adquiere el vehículo, el escribano gestiona la información registral y asegura que en ese momento quien vende no tiene un embargo genérico y/o que el vehículo no tiene una prenda o embargo específico.
Pero si se paga el precio y se dilata la titulación puede que le ingrese un embargo al vendedor o al bien, y ese auto queda afectado por el embargo, generando una pérdida para la persona que realizó la inversión en la compra. Con el título automotor, el bien queda fuera del alcance de los acreedores del vendedor.

¿LA SITUACIÓN ES LA MISMA CUANDO ADQUIERO UNA MOTO?

Si salimos un poco del tema del embargo, que tampoco le es ajeno, es común que dos personas concurran a la Intendencia Municipal solicitando la transferencia de la moto de uno a favor del otro, sin documentar la “compraventa” realizada.
En este caso, además de las mismas consecuencias mencionadas que para los automotores, es común que no se abone todo el precio, sino que quede un saldo a pagar, y cuando el comprador no cumple con dicho pago resulta difícil recuperar el dinero, en razón que ya se ha hecho la transferencia y no se documentó debidamente la deuda.

¿QUE IMPLICA CONSTITUIR UNA SOCIEDAD COMERCIAL?

La constitución de una sociedad comercial, implica que dos o más personas decidan poner un capital en común para realizar una actividad determinada y dividir las ganancias y las pérdidas, protegiendo en lo posible su patrimonio personal según el tipo de sociedad que escojan. Se opta por una actividad compartida, en lugar de actuar comercialmente en forma individual con los riesgos que eso implica.
Una forma muy utilizada en la práctica es la conocida «sociedad de hecho», es decir aquel acuerdo que no está reflejado en un contrato escrito ni cumple las formalidades de otras sociedades, pero que es también una sociedad. En este caso, los socios tienen una gran responsabilidad y pueden ver comprometidos sus patrimonios personales por las deudas de la sociedad de hecho.

¿TIENE RIESGOS SER SOCIO DE UNA SOCIEDAD?

El riesgo depende del tipo de sociedad y la responsabilidad que asumen.
En el mejor de los casos, como sucede en la Sociedad de Responsabilidad Limitada o en la Sociedad Anónima, se limitará la responsabilidad al monto aportado para constituir el capital. Es decir si existe un capital de $ 1.000 y dos socios que aportaron cada uno de ellos $ 500, la responsabilidad ante las deudas sociales serán hasta el monto de ese aporte realizado.
Esto tiene algunas excepciones, por ejemplo en la Sociedad de Responsabilidad limitada el socio responde también con su patrimonio personal si existen reclamos laborales o deudas tributarias.
En otros tipos de sociedad, se responde siempre con el patrimonio personal, aunque en la actualidad prácticamente esas sociedades ya no existen justamente por los riesgos que implican.

¿ES IMPOTANTE LA INTERVENCION DE UN ESCRIBANO EN LA CONSTITUCION?

Es muy importante, pues el escribano, como en todas las situaciones en que interviene, asesora y previene.
En este caso, asesorará a las partes en cuanto a la sociedad que deberían elegir, al capital a aportar, el plazo de existencia de la sociedad, en qué momento se pueden retirar los socios o qué sucede en caso que uno de ellos fallezca.
También contribuye a qué las partes comprendan el alcance que tiene ser el representante de una sociedad, si se puede renunciar al cargo en cualquier momento y si tienen responsabilidad y de qué tipo por ejercer ese cargo, entre muchos otros temas.
La información previa es fundamental para el futuro de los socios dentro de la sociedad.

¿TIENE RIESGOS SER ADMINISTRADOR O REPRESENTANTE DE UNA SOCIEDAD?

Tiene y mucho. Por eso es importante estar bien asesorado.
El representante actúa por la sociedad y puede ser socio o no. Responde frente a ésta, frente a los socios , e incluso frente a extraños, por ej. acreedores.
Puede también llegar a responder en forma personal, por ejemplo ante reclamos laborales y/o ante deudas tributarias, entre los más frecuentes.
Quien ejerce este cargo debe conocer el régimen legal que se le aplica y estar enterado que cuando se retira de la sociedad no siempre queda desvinculado por el simple hecho de hacerlo, sino que es necesario cumplir además determinadas formalidades, lo cual en varias ocasiones se desconoce y ese representante se ve comprometido durante mucho tiempo, aun sin saberlo.
Asimismo, es necesario que conozca que tiene limitaciones para ejercer actividades similares a las que se dedica la sociedad.

¿ES CONVENIENTE LA INTERVENCION DE UN ESCRIBANO EN UN ARRENDAMIENTO?

Supongamos que 2 personas se ponen de acuerdo entre sí sobre el precio a pagar por el alquiler de una determinada vivienda. Por razones de urgencia muchas veces, y por razones de desconocimiento otras, deciden agilizar la mudanza, el inquilino procede a pagar el primes mes de alquiler, extendiendo el propietario el recibo de pago correspondiente, y dejando para más adelante la confección de un contrato escrito.
Pues bien, a partir de ese momento se puede afirmar que se ha consolidado un contrato de alquiler, han nacido derechos y obligaciones que las partes deberán respetar, a pesar de no existir un contrato escrito que regule dicha situación. Probablemente esta situación va a plantear varias interrogantes e incertidumbres en el futuro para las partes y seguramente derive en un conflicto sobre ciertos temas del contrato que han quedado sin reglamentarse .
Es por ello que resulta conveniente la participación del Escribano antes de la celebración del contrato, ya sea asesorando sobre la posibilidad legal o no de arrendar ciertos inmuebles, clarificando el tema de los plazos legales según el destino del arrendamiento, determinando la forma de reajuste del precio, efectuando un estudio de las garantías, participando en el inventario y contemplando todas las disposiciones legales que protegen al cliente, entre ellas, la ley de derechos del consumidor.

¿ES IMPORTANTE PACTAR UNA GARANTIA A LA HORA DE PACTAR UN ALQUILER?

El contrato de arrendamiento, a diferencia de la compraventa que ocurre en un momento específico, es un contrato de cumplimiento continuado en el tiempo, por ello resulta necesario pactar una garantía que permita proteger al arrendador ante eventuales incumplimientos.
Es allí cuando la participación del Escribano se hace imprescindible, permitiendo asesorar y brindar certidumbre jurídica sobre las mismas o salvaguardando los intereses del cliente frente a las famosas “garantías truchas” que hoy día se venden en los diarios.
Es importante aconsejar a los clientes arrendatarios que hoy día se cuenta con un espectro más amplio en materia de garantías de alquileres, además de la ya conocida fianza personal (a sola firma) y propiedad, existen también el depósito en BHU, CGN, Ministerio de Vivienda o también existe la posibilidad de contratar con empresas aseguradoras privadas.

¿SE PUEDEN PACTAR CUALQUIER TIPO DE CLAUSULAS EN UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO?

No precisamente, y aquí radica también la importancia de asesorarse, en virtud que en materia de arrendamientos existen varias disposiciones llamadas de “orden público”, las cuales deben ser respetadas y no admiten pacto en contrario, por lo que las partes debidamente asistidas por el Escribano deberán sujetarse al régimen legal en la materia.
A propósito de ello, se considera importante destacar que el arrendamiento está protegido por la Ley 17.250 de Relaciones de Consumo, si el Escribano interviene en forma previa a la celebración del contrato podrá evitarse la inclusión de cláusulas leoninas o abusivas para alguna de las partes.
Un ejemplo de cláusula abusiva es cuando se pacta que el propietario no tendrá ninguna responsabilidad por los daños o desperfectos que pudiere sufrir la finca alquilada, cuando en realidad la ley establece expresamente que hay ciertas reparaciones necesarias que deben ser asumidas por el propietario del inmueble.
El Escribano acompañará a su cliente durante el transcurso del arrendamiento para garantizar los derechos y obligaciones que asisten a las partes en esa materia.
En conclusión, la intervención del Escribano determinará que ese contrato de arrendamiento sea seguro, previsible y ajustado a derecho, equilibrando la balanza en cuanto a los derechos y obligaciones de las partes, con el objetivo de prevenir eventuales conflictos que se pudieren suscitar en el transcurso del mismo.
En base a ello, se recomienda , a fin de evitar conflictos posteriores, consultar al Escribano antes de celebrar un contrato de alquiler, así como solicitar asesoramiento durante la ejecución del mismo para conocer sus obligaciones y derechos.

¿QUE ES EL TESTAMENTO Y QUE TIPOS EXISTEN?

Es un acto por el cual una persona dispone de todo o parte de sus bienes para después de su muerte. Hay varios tipos de testamentos y en casi todos los casos siempre actúa un Escribano, salvo excepciones previstas especialmente en la ley. Dentro de los diversos tipos tenemos el testamento solemne y menos solemne y dentro de los solemnes el abierto y el cerrado. En el abierto, el testador que es la persona que dispone de sus bienes, hace saber su voluntad al Escribano conjuntamente con 3 testigos. Esto no sucede en el testamento cerrado, donde es el propio testador que lo redacta y se lo entrega al Escribano, quien en presencia de 5 testigos labra un acta. De aquí podemos sacar algunas conclusiones: el testamento es personal, revocable y siempre escrito: lo hace el propio interesado, puede dejar sin efecto testamentos que haya otorgado con anterioridad y todo lo hace por escrito. Pero siempre con la intervención del Escribano, ya que en nuestro país no es válido el testamento ológrafo, que es el otorgado de puño y letra del testador.

¿QUE FUNCION CUMPLE Y CUALES SON LAS VENTAJAS DE HACER UN TESTAMENTO?

El testamento es el instrumento o el medio para documentar la voluntad. Cuando una persona fallece sin testamento es la ley quien determina quienes van a recibir los bienes o deudas de la persona que fallece.
Lo que en definitiva permite el testamento es la posibilidad de disponer del patrimonio nombrando herederos a otras personas que por ley nunca lo serían, así como también alterar la proporción/cantidad de los bienes que les tocaría por ley a los herederos.
Pero no sólo para disponer de los bienes es que sirve el testamento, también es un medio idóneo para, por ejemplo, reconocer a un hijo natural, desheredar a una persona (si se dan las causales que prevé la ley), revocar otro testamento, nombrar tutor o curador, o nombrar un administrador de los bienes, entre otras cosas.

¿QUIEN LO REALIZA?

La persona facultada por ley para realizar y garantizar un testamento es justamente el Escribano, quien informa y asesora al testador de las diversas formas en que puede disponer de sus bienes. Las posibilidades que ofrece el Derecho son varias, y el Escribano aconsejará sobre cómo conseguirlas, redactará el documento y garantizará que se cumplan todas las formalidades legales, todo dentro de la más estricta confidencialidad. Cabe acotar que mientras el testador esté vivo, el contenido de ese testamento no es público, ya que si bien nosotros como Escribanos tenemos que enviar una comunicación al Registro de Testamentos, no informamos sobre el contenido, simplemente comunicamos que determinada persona, en tal lugar y con determinado testigos otorgó un testamento.

¿ QUE COSTOS TIENE HACER UN TESTAMENTO?

Hay que distinguir el costo que puede tener hacer un testamento, lo que son los honorarios del Escribano, que varían según el caso; de los gastos que lleva abrir una sucesión, ya sea que haya o no testamento.
Si hacemos una relación costo-beneficio, inmediatamente nos damos cuenta que habiendo previsto todo esto en vida, podemos evitar futuras discordias y pérdidas patrimoniales para quienes heredan.

¿PORQUE NECESITAMOS LA INTERVENCION DE UNA ESCRIBANO EN UNA OPERACION DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE?

Más allá de lo que fríamente podemos considerar como una inversión, para muchas personas la compra de ese inmueble significa el hogar, aquel lugar en donde esa familia vivirá muchos años, verá crecer a sus hijos, y quizás hasta sus nietos. En atención a esto, el derecho establece las mayores garantías a quien quiere comprar su vivienda y por consiguiente el Estado depositó en el Escribano estas garantías.
El Escribano es un profesional de “alta especialización”, gracias a su preparación en Derecho Privado, Registral y Tributario, que busca en todo momento el equilibrio necesario para que ese negocio que se realiza hoy sea en los mejores términos y no genere inconvenientes actuales ni futuros.

¿PORQUE LA INTERVENCION DEL ESCRIBANO NOS DA GARANTIAS?

El escribano tiene que realizar un control minucioso de los antecedentes de ese bien, debemos estudiar y someter a un diagnóstico toda la documentación que acompaña la historia del mismo, en principio, en los últimos 30 años.
Existe una etapa previa y silenciosa que el Escribano realiza, y que no es muy conocida, consistente en el estudio de esa titulación anterior, controlar si se cumplieron con todas las etapas y sus obligaciones así como obtener la información registral y municipal respectiva.

Por ejemplo: cuando decidimos comprar un apartamento, más allá de las primeras instancias del negocio como pueden ser ponerse de acuerdo en el precio, se deberá acudir al Escribano para que lo asesore, lo aconseje, vea esa documentación antecedente, diagnostique si ese bien se encuentra en situación de ser vendido, si en verdad quien quiere venderlo es el propietario y si no pesan sobre el mismo embargos o hipotecas. A veces, resulta que por una cuestión, no de mala fe, el vendedor desconoce que ese bien hoy por hoy está embargado, o dice que es propietario y en verdad tiene una promesa de compraventa, lo que no le da la calidad de propietario, o en verdad es un bien que ha quedado luego de la muerte de su verdadero propietario y sus sucesores nunca iniciaron la sucesión.

Es necesario destacar la importancia de ésta etapa previa, que denominamos “estudio de títulos”, que quizás a veces se desconoce por ser previa al momento en el cual se plasma o consolida el negocio donde se intercambian las llaves y el dinero.
Después del análisis de los antecedentes, comienza la etapa propiamente documental, de pasar esa voluntad al lenguaje jurídico y plasmarlo en un documento con determinadas solemnidades en razón de lo trascendente de la operación.

¿CUAL ES EL ROL DEL ESCRIBANO EN LA COMPRAVENTA CON PRESTAMOS INMOBILIARIO CON INSTITUCIONES FINANCIERAS?

Aquí el Escribano interviene salvaguardo los intereses de sus clientes, mediando y negociando con la Institución financiera para mejorar las condiciones de ese préstamo.
No debemos olvidar que el Banco ofrece este préstamo a cambio de algo, y ese algo es el rédito por esa suma que prestó. Para eso, buscará asegurarse de la mejor forma para que en caso de un eventual incumplimiento por parte del solicitante de ese préstamo, tenga la seguridad que no va a perder su inversión (garantías).
Allí, el profesional elegido por el comparador, deberá establecer relación con el equipo jurídico del banco, brindando su colaboración, y su mejor disposición para llevar a cabo la operación, procurando la salvaguarda de intereses que no atenten contra los derechos de nuestro cliente como consumidor, protegerlo contra tasas abusivas y otras disposiciones que hagan que nuestro cliente salga satisfecho con el negocio.

¿ES POSIBLE HIPOTECAR UN BIEN INMUEBLE QUE ESTA A NOMBRE DEL MATRIMONIO Y ES UNO DE LOS CONYUGES QUIEN QUIERA HACER LA HIPOTECA?

Para dar respuesta a esta pregunta corresponde diferenciar algunos aspectos de la situación planteada:
a) si el bien es propio (fue adquirido antes del matrimonio, o recibido por donación, legado o sucesión) no ha ingresado a la sociedad de bienes y por lo tanto su propietario puede disponer libremente de él.
b) si el bien se adquirió por cualquiera de los cónyuges estando vigente la sociedad conyugal es necesario el consentimiento del otro cónyuge para poder gravar el bien.
c) si el bien se adquirió por cualquiera de los cónyuges bajo el regimen de separación de bienes tanto sea por capitulaciones matrimoniales o separación judicial de bienes, anterior a su adquisición, puede disponer de él para cualquier acto (aún para hipotecar) quien lo adquirió.

Con respecto a vivienda social y préstamos sociales, ¿cómo interviene el Escribano en esta clase de operaciones?

En el marco de sus políticas sociales, el Estado a través de varios organismos cuenta con programas de acceso a la vivienda, tales como MEVIR, BHU, ANV y MVOTMA. Para el caso de la vivienda social, cabe destacar que con el objetivo de que ese bien que hoy se adquiere, ingrese al mercado en las mejores condiciones, y no quede fuera del ordenamiento jurídico, evitando así que se transe en el mercado informal, la AEU ha firmado varios convenios con instituciones públicas en los cuales se contempla un honorario especial inferior que atiende a este tipo de operaciones y garantiza la operación.

En relación a las líneas de crédito sociales para compra de vivienda, el Escribano mantiene una fluida relación con las instituciones que los conceden, así que se encuentra más que capacitado para además de proteger los intereses de su cliente asesorarlo en este sentido sobre las alternativas y sus repercusiones.

Por esto, el Escribano es el profesional de confianza de las personas, que las acompaña en el lapso de su vida, asesorando y plasmando su voluntad, administrando su patrimonio y todos aquellos cambios que el transcurso del tiempo nos depara a todos los seres humanos: compramos una vivienda, nos casamos, nos divorciamos, formamos una empresa, la disolvemos, dividimos bienes, heredamos, etc. Finalmente, es quien se hace responsable con su propio patrimonio por ello.

Sí, es necesario recurrir al escribano de confianza a estos efectos.

Suele pasar que en la ansiedad por pagar y disfrutar cuanto antes el vehículo dejamos para más adelante hacer el título, desconociendo las consecuencias de esta omisión. Incluso, existe la creencia que cuando se adquiere un vehículo 0 km. no se requiere el título.

También se produce el caso de quienes consultan al escribano por eventuales prendas o embargos del vehículo y cuando se les informa que está bien, lo pagan y no regresan a la escribanía para efectivizar la titulación.

Si quien compra un auto no hace el título a su favor, el bien sigue estando en el patrimonio del vendedor, y si por ejemplo, el vehículo participa en un accidente, es al propietario (vendedor) a quien van a reclamar los daños causados por ese accidente y sobre el recaerán las responsabilidades. Por ello, resulta de suma importancia que el vendedor exija a quien compra, que haga el título de propiedad, para que el bien no siga estando en su patrimonio y pueda liberarse de responsabilidades que pudiera enfrentar por futuras acciones de quien hoy compra.

Cuando el comprador decide hacer el título en el preciso momento que adquiere el vehículo, el escribano gestiona la información registral y asegura que en ese momento quien vende no tiene un embargo genérico y/o que el vehículo no tiene una prenda o embargo específico.

Pero si se paga el precio y se dilata la titulación puede que le ingrese un embargo al vendedor o al bien, y ese auto queda afectado por el embargo, generando una pérdida para la persona que realizó la inversión en la compra. Con el título automotor, el bien queda fuera del alcance de los acreedores del vendedor.

Si salimos un poco del tema del embargo, que tampoco le es ajeno, es común que dos personas concurran a la Intendencia Municipal solicitando la transferencia de la moto de uno a favor del otro, sin documentar la “compraventa” realizada.

En este caso, además de las mismas consecuencias mencionadas que para los automotores, es común que no se abone todo el precio, sino que quede un saldo a pagar, y cuando el comprador no cumple con dicho pago resulta difícil recuperar el dinero, en razón que ya se ha hecho la transferencia y no se documentó debidamente la deuda.